Le droit de la location immobilière est en constante évolution, avec pour objectif d’équilibrer les relations entre locataires et propriétaires. Cet article vous propose un panorama des récentes modifications législatives et jurisprudentielles concernant le droit des locataires et propriétaires.
1. Le renforcement de la protection des locataires
La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018 a introduit plusieurs mesures visant à renforcer les droits des locataires :
- Réduction du délai de restitution du dépôt de garantie : le délai de restitution du dépôt de garantie est désormais fixé à 2 mois après la remise des clés en cas de contestation, contre 3 mois auparavant.
- Encadrement des loyers : dans certaines zones tendues, les loyers peuvent désormais être encadrés par un arrêté préfectoral, afin d’éviter les abus.
- Lutte contre les logements insalubres : la loi ELAN facilite la mise en œuvre de procédures administratives pour contraindre les propriétaires à réaliser des travaux dans les logements insalubres.
Au-delà de ces mesures législatives, la jurisprudence a également récemment évolué pour renforcer la protection des locataires. Par exemple, la Cour de cassation a jugé en 2019 que le propriétaire ne peut pas s’opposer au droit de préemption du locataire en cas de vente du logement, même si le prix initial est diminué (Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 18-15.104).
2. Les obligations des propriétaires en matière d’entretien et de réparation
Les propriétaires ont l’obligation d’entretenir le logement et d’effectuer les réparations nécessaires au maintien en bon état d’habitabilité. La loi ELAN a apporté certaines précisions sur cette obligation :
- Décence du logement : un décret du 12 décembre 2018 précise les critères de décence des logements, notamment en matière d’équipements et d’énergie.
- Responsabilité en cas de vices cachés : la jurisprudence a récemment évolué pour étendre la responsabilité des propriétaires en cas de vices cachés dans le logement. Ainsi, la Cour de cassation a jugé que le propriétaire est responsable des désordres causés par un vice caché, même s’il n’en avait pas connaissance (Cass. 3e civ., 21 juin 2018, n° 17-19.714).
3. Le contrat de bail : formalités et clauses abusives
Le contrat de bail doit respecter certaines formalités et ne pas contenir de clauses abusives. Les dernières évolutions législatives et jurisprudentielles ont précisé ces règles :
- Formalités du contrat de bail : un décret du 30 janvier 2019 a modifié la liste des documents que le propriétaire doit remettre au locataire lors de la signature du bail, notamment en ajoutant les diagnostics techniques (amiante, plomb, termites, etc.).
- Clauses abusives : la Commission des clauses abusives a publié en juin 2019 une recommandation sur les clauses abusives dans les contrats de location immobilière, rappelant notamment que certaines clauses sont interdites (par exemple, celles prévoyant une indemnité forfaitaire en cas d’impayés ou imposant au locataire des frais de recouvrement).
4. La résiliation du bail : droits et obligations des parties
La résiliation du bail peut être à l’initiative du locataire ou du propriétaire, sous réserve de respecter certaines conditions :
- Délais de préavis : la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 a modifié les délais de préavis applicables en cas de résiliation du bail par le locataire. Ainsi, le délai est désormais d’un mois dans les zones tendues et de trois mois dans les autres zones.
- Motifs légitimes pour le propriétaire : la jurisprudence a récemment précisé les motifs légitimes permettant au propriétaire de résilier le bail. Par exemple, la Cour de cassation a jugé en 2018 que le non-respect par le locataire de son obligation d’assurance habitation constitue un motif légitime de résiliation (Cass. 3e civ., 8 novembre 2018, n° 17-26.056).
En conclusion, les dernières évolutions législatives et jurisprudentielles en matière de droit des locataires et propriétaires ont pour objectif d’équilibrer les relations entre les parties et de renforcer la protection des locataires. Les propriétaires doivent être particulièrement vigilants quant à leurs obligations d’entretien et de réparation, ainsi qu’au respect des formalités et clauses du contrat de bail.